Al na twee jaar geen tekortschatting meer mogelijk! De fiscus aan het werk.

Tot nu toe heeft de Vlaamse fiscus vijf jaar de tijd om te controleren of er geen zgn. tekortschatting is en u te weinig verkooprechten of erfbelasting betaald heeft bij de aankoop of de vererving van een woning. Dat gaat weldra veranderen!



Kopen of erven tegen een ‘prijsje’


Heffingsgrondslag te laag?

De ‘juiste’ waarde van het verkooprecht is in principe de verkoopprijs, met als minimum de marktwaarde. Ook voor de successiebelasting is de verkoopwaarde belangrijk. Bij een groot verschil bij de wederverkoop van vastgoed riskeert u immers dat de fiscus stelt dat het pand initieel te laag gewaardeerd werd en dat er dus sprake is van een zgn. tekortschatting.


Tip 1. Vloeit de winst voort uit een stijging van de marktprijzen, dan is er uiteraard geen sprake van een tekortschatting.


Tip 2. Bij verkoop aan een te lage waarde kunt u het best een zgn. pro-fiscoverklaring laten opnemen in de akte, waaruit blijkt dat het verkooprecht toegepast mag worden op een hogere heffingsgrondslag dan de overeengekomen prijs. Zo geeft u zelf aan de fiscus te kennen dat het verkooprecht op het correcte bedrag berekend wordt.


Sancties bij tekortschatting.

Indien zo een tekortschatting vastgesteld wordt, moet u bijbetalen op het verschil én krijgt u een boete of belastingverhoging. Voor enkele procenten verschil wordt u echter niet gesanctioneerd. Het door de fiscus vastgestelde tekort moet nl. minstens gelijk zijn aan of hoger zijn dan 1/8 van de opgegeven prijs of waarde (Waals en Brussels gewest) of meer dan 10% zijn (Vlaams gewest).


Hoeveel controletijd heeft de fiscus?

Twee jaar in Brussel en Wallonië.

De termijn waarbinnen de federale fiscus – die bevoegd is voor controles en navorderingen in Brussel en Wallonië – die extra verkooprechten of successierechten en een boete kan navorderen, is vastgesteld op twee jaar.


Tip. Zo u binnen die termijn van twee jaar het pand met winst verkoopt, meldt u dit het best spontaan aan de fiscus. U moet dan uiteraard de extra successierechten betalen, maar u vermijdt zo wel de boete.


Nu nog vijf jaar in Vlaanderen.

In de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF) is voorzien dat een tekortschatting mogelijk is tot vijf jaar na de feiten. Pas daarna heeft u dus absolute zekerheid dat Vlabel geen navordering meer kan doen...


Tip. Ook in Vlaanderen geldt dat als u binnen de twee jaar spontaan het verschil aangeeft, u enkel de bijkomende rechten moet betalen, maar geen belastingverhoging.


Versoepeling in de praktijk.

Op die termijn van vijf jaar past de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) in de praktijk wel zelf al een versoepeling toe: verkoopt u een pand met winst na twee jaar, maar binnen een termijn van vijf jaar, dan moet u in principe ook geen extra aangifte doen, lees: u betaalt dan toch geen extra belasting noch een belastingverhoging.


Wordt ook in de wet opgenomen.

In de Vlaamse Codex Fiscaliteit staat echter nog de controletermijn van vijf jaar ingeschreven. De Vlaamse regering heeft daarom op 13 juli 2018 beslist om de wet aan te passen, lees: die twee jaar in de wet op te nemen. Op die manier wordt dus een rechtsonzekerheid weggewerkt.


Tip. Blijf toch het best een beroep doen op een schatter voor de waardebepaling van een onroerend goed. Zo bent u er in principe al vanaf het begin zeker van dat er geen tekortschatting volgt.


Ook in Vlaanderen zal in de wet ingeschreven worden dat een tekortschatting maar kan over een periode van twee jaar en niet langer over een periode van vijf jaar. Daarmee heeft u ook in Vlaanderen, net zoals in Wallonië en Brussel, sneller zekerheid dat de Vlaamse Belastingdienst geen navordering meer kan doen.

208 views

Handelsbenaming: Mayfield Expertise


Vennootschap: E.P.E. & Partners bvba

BE 0879.152.669

Zaakvoerder: Tom Ceelen MRICS

Luikersteenweg 60
3500 HASSELT (hoofdzetel)
T 011 71 94 60

Koloniënstraat 11
1000 BRUSSEL
T 0800 23 022

Beroepsverenigingen:

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)


KAVEX (Kamer van Vastgoedexperten)