De Huurachterstallen compenseren door de ‘verbeteringen’?

Uw huurder heeft een huurachterstal, maar weigert die te betalen omdat hij ‘verbeteringswerken’ aanbracht aan uw pand die volgens hem de achterstallen compenseren. Kunt u dergelijke discussies vermijden?



Verbeteringswerken aan het huurpand


In plaats van de huur te betalen...

Een verhuurder bracht zijn huurder voor de rechter omdat hij huurachterstallen had. De huurder vond dat hij die niet moest betalen omdat hij ‘verbeteringen’ aanbracht in het pand, bv. het plaatsen van een betere verlichting.


Wél als het afgesproken was.

U kunt in het contract of nadien hierover uiteraard met uw huurder iets afspreken. U kunt bv. een afspraak maken over het plaatsen van zonnepanelen en wie daarvoor betaalt. U kunt dan bv. afspreken om de kosten te delen.


Tip. U kunt ook een renovatiecontract sluiten voor een huurwoning die niet voldoet aan de normen rond veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. In dat geval moet het contract wel aan strikte wettelijke voorschriften voldoen. Die regeling is in de verschillende gewesten immers voorzien.


Zo niet heeft u dat wellicht liever niet...

U heeft als verhuurder wellicht liever niet dat uw huurder zelf werken uitvoert. Dat zijn immers voor u niet altijd verbeteringen. Het is dan soms niet uitgevoerd volgens de regels van de kunst. Dikwijls ontstaat er daarover dan discussie. Denkbaar is dat u de zogenaamde verbeteringswerken geen meerwaarde vindt, wel integendeel.


Let op! Er kan dan bv. discussie ontstaan over de vraag of u de verwijdering hiervan kunt vragen indien er niets in het contract voorzien is.


Wat als er niets afgesproken is?

Indien het huurcontract niets bepaalt en de huurder werken uitgevoerd heeft, dan worden die in principe automatisch de eigendom van u als verhuurder. U hoeft hier geen vergoeding voor toe te kennen. Ook als de huurder in uw plaats ‘grote herstellingen’ uitvoert, moet hij dat in principe vooraf met u overleggen.


Goed om te weten.

Die spelregels zijn dus heel anders bij woninghuur dan bij handelshuur. Een handelshuurder heeft wel het recht om zelf verbouwingen uit te voeren.


Sommige rechters oordelen toch anders.

Sommige rechters vinden dat u ook bij woninghuur wel een vergoeding moet betalen voor nodige of nuttige werken die uitgevoerd werden door de huurder en dus geen ‘luxewerken’ zijn.


Beter om die discussie te vermijden...


Voorkomen door een specifieke clausule!

Om een dergelijke discussie te vermijden, is het beter om dit toch expliciet nog eens te bepalen in het huurcontract. Door zo’n clausule kunt u die vervelende discussies dan vermijden.


Welke clausule komt dan van pas?

Voorzie dat de huurder uitdrukkelijk uw schriftelijke en voorafgaande toestemming moet vragen als hij werken wil uitvoeren. Voorzie eveneens uitdrukkelijk dat u steeds de verwijdering kunt vragen van werken die zonder uw toestemming uitgevoerd werden, tenzij u er als verhuurder voor kiest om die kosteloos te behouden.


Dat is juridisch gezien wél waterdicht...

Onlangs bevestigde de rechter dat u als verhuurder, indien zo’n clausule voorzien is, geen vergoeding hoeft te betalen voor verbeteringswerken aan de huurwoning zonder uw toestemming (vred. Gent, 07.12.2017) .


Uw huurder mag verbeteringswerken in principe enkel in mindering brengen als dit vooraf afgesproken was. Sommige rechters oordelen daar anders over voor nodige en nuttige werken. Dat kunt u voorkomen door hierover uitdrukkelijk een clausule in het contract op te nemen, zo bleek uit een recente uitspraak.

Handelsbenaming: Mayfield Expertise


Vennootschap: E.P.E. & Partners bvba

BE 0879.152.669

Zaakvoerder: Tom Ceelen MRICS

Luikersteenweg 60
3500 HASSELT (hoofdzetel)
T 011 71 94 60

Koloniënstraat 11
1000 BRUSSEL
T 0800 23 022

Beroepsverenigingen:

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)


KAVEX (Kamer van Vastgoedexperten)