Gebouw afbreken en heropbouwen zonder unanimiteit van mede-eigenaars?

Om het appartementsgebouw volledig af te breken en opnieuw te bouwen, moeten momenteel alle mede-eigenaars akkoord gaan. De nieuwe wet voorziet een specifieke procedure waardoor dit niet steeds meer nodig is. Hoe zit dat?



Iedereen moet akkoord gaan

Enkele stemmen tegen... Veel appartementsgebouwen zijn verouderd en hebben nood aan ingrijpende herstellingswerken. Deze herstellingswerken zijn soms zo ingrijpend dat een afbraak en volledige heropbouw voordeliger is qua kostprijs, budgetbeheer en energieprestaties. Die zware kostprijs kan echter niet iedereen dragen en dus blijven er meestal enkele mede-eigenaars dwarsliggen.

Kan enkel unaniem beslist worden. Doorgaans werd aangenomen dat er om een appartementsgebouw af te breken een beslissing met eenparigheid van stemmen nodig is. Eén mede-eigenaar die er niet in mee wil stappen, kan hierdoor dus alles blokkeren.

Vanaf 2019 is dit soms wél mogelijk

Voorzien in de nieuwe wet vanaf 01.01.2019. Onlangs kwam er echter een nieuwe wet (wet 18.06.2018, BS 02.07.2018) die heel wat wijzigingen aanbrengt en ook voor afbraak een specifieke regeling voorziet vanaf 01.01.2019.

Soms volstaat een 4/5-meerderheid. Vanaf 01.01.2019 zal de algemene vergadering in sommige gevallen met een 4/5-meerderheid kunnen beslissen over de afbraak en volledige heropbouw.

Enkel mogelijk in twee gevallen. De meerderheid van 4/5 kan enkel in twee gevallen toegepast worden. Ten eerste kan dit indien de beslissing noodzakelijk geworden is door hygiëne of veiligheid. Het kan ten tweede ook wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen, buitensporig zou zijn.

Let op! In andere gevallen is er dus nog altijd unanimiteit nodig. Is het niet duidelijk of de situatie al dan niet onder deze twee bepalingen valt, dan zal de rechter zich moeten uitspreken.

Afstand mogelijk voor wie niet kan betalen. De nieuwe wet voorziet bovendien een opmerkelijke procedure voor mede-eigenaars die onvoldoende financiële middelen hebben om mee te betalen. Zij kunnen dan afstand doen van hun eigendom en die overdragen aan andere mede-eigenaars. Het recht van afstand is er enkel als er gebruikgemaakt wordt van de nieuwe 4/5-meerderheid en niet als er unaniem beslist wordt.

Goed om te weten. Dit is wél enkel mogelijk indien de bijdrage die de mede-eigenaar moet betalen in de totale kostprijs van de werken, hoger zou liggen dan de waarde van hun eigen kavel.

Een vergoeding daarvoor? Die afstand hoeft niet gratis te gebeuren. De wet voorziet immers dat er in bepaalde gevallen inderdaad in onderling akkoord of door de rechter een compensatie afgesproken kan worden. Het is niet duidelijk hoe die compensatie dan bepaald moet worden.

De anderen moeten daarvoor opdraaien! Het feit dat bepaalde mede-eigenaars afstand kunnen doen van hun kavel, brengt met zich mee dat de andere mede-eigenaars de afbraak en de heropbouw voor hun rekening nemen.

Tip. In de praktijk echter zal de uitvoering van die opdracht onder bepaalde voorwaarden aan een bouwpromotor toevertrouwd worden, die het bestaand gebouw zal afbreken en een nieuw in de plaats zal optrekken, al dan niet in een gewijzigde vorm.

Indien een beslissing over de afbraak en heropbouw echt dringend nodig is, volstaat vanaf 01.01.2019 een 4/5-meerderheid. Er is voortaan voorzien dat bepaalde mede-eigenaars in dat geval afstand kunnen doen van hun kavel als ze de werken niet kunnen betalen.

Handelsbenaming: Mayfield Expertise


Vennootschap: E.P.E. & Partners bvba

BE 0879.152.669

Zaakvoerder: Tom Ceelen MRICS

Luikersteenweg 60
3500 HASSELT (hoofdzetel)
T 011 71 94 60

Koloniënstraat 11
1000 BRUSSEL
T 0800 23 022

Beroepsverenigingen:

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)


KAVEX (Kamer van Vastgoedexperten)