Goedkoop vastgoed uit uw bvba bij de vereffening?

Zo u uw bvba vereffent en er dan een pand naar u privé komt, betaalt u soms zo goed als geen registratierechten. Wanneer is dat ook alweer en gelden daarvoor dezelfde regels in zowel Vlaanderen, Brussel als Wallonië?


Pand uit vennootschap bij vereffening


Algemeen principe: kooprecht. Er wordt vaak gezegd dat vastgoed dat toebedeeld wordt bij ontbinding en vereffening van een vennootschap, een gunstig fiscaal regime kent. Dat is op zich niet correct: u betaalt in principe evenveel registratierechten als bij de aankoop ervan. Voor Vlaanderen is dat m.a.w. normaal gezien 10% en in Brussel en Wallonië 12,5%.

Soms goedkoper. In bepaalde omstandigheden kost de overgang van het vastgoed vanuit het vermogen van de vennootschap naar het privévermogen van een individuele aandeelhouder wel minder, omdat dan niet het kooprecht, maar het verdeelrecht van toepassing is. Dit bedraagt 1% (Brussel en Wallonië) of 2,5% (Vlaanderen).

Wanneer? Om dat gunsttarief te verkrijgen, moet uw vennootschap een zgn. personenvennootschap zijn, lees: een bvba, een comm.v, een vof of een landbouwvennootschap. Verder is de manier waarop het pand ooit verkregen is door uw vennootschap, ook cruciaal. U (of degene van wie u de aandelen geërfd heeft) moet als vennoot destijds het gebouw zelf ingebracht hebben, ofwel al aandeelhouder geweest zijn toen de vennootschap het gebouw kocht of bouwde.

Pand uit e-bvba bij vereffening: € 50?


Vast recht van € 50. Bent u de enige aandeelhouder in uw bvba en heeft u dus een e-bvba (eenpersoons-bvba), dan kost de toebedeling aan u privé slechts € 50, voor zover ook de andere voorwaarde van wijze van verkrijging van het vastgoed door de vennootschap voldaan is.

Toepassing in Brussel en Wallonië. Het standpunt dat de toebedeling van vastgoed in het kader van een vereffening van een e-bvba tegen € 50 kan, was een federaal standpunt. Vermits echter Brussel en Wallonië de federale interpretaties voor de toepassing van het registratierecht nog steeds volgen, geldt dit € 50-principe daar dus ook.


Toch strenger in Wallonië? Sinds 01.07.2017 zijn er in Wallonië inderdaad wel twee antimisbruikmaatregelen ingevoerd. Ten eerste wordt u vermoed kooprecht (12,5%) te moeten betalen als u of een ‘verbonden persoon’ het vastgoed overneemt en ten tweede wordt de gunstregeling ingeperkt als er vergunningsplichtige werken uitgevoerd zijn aan het pand. De decreetgever heeft hier in feite in de regelgeving zelf enkele uitzonderingen voorzien op het federaal standpunt.


Hoe zit dat in Vlaanderen? Sinds 2015 volgde Vlaanderen ook het soepel federaal standpunt, tenzij wanneer de enige vennoot samen met de vennootschap eigenaar was van het pand. Dan moest er volgens Vlabel nl. ook nog het verdeelrecht betaald worden (ruling nr. 16003, 22.02.2016) ! Heeft u bv. 1% van een pand gekocht en uw bvba 99%, dan moest er bij de vereffening toch nog 2,5% betaald worden op de volledige waarde van het pand!

Onlangs versoepeld. Vlabel sluit zich nl. weer aan bij het federaal standpunt (standpunt nr. 18053, 25.07.2018) . Na heel wat kritiek aanvaardt Vlabel dat de verkrijging door de enige vennoot bij de vereffening van een e-bvba niet voortvloeit uit een overeenkomst tussen de vennoot en de bvba! Er moet dus maar € 50 betaald worden op deze verkrijging, ongeacht of de vennoot nu wel of niet onverdeeld eigenaar was met de vennootschap.

U moet geen registratierechten betalen als u destijds het pand zelf ingebracht heeft of aandeelhouder was toen de bvba het pand verwierf. Om een pand uit een e-bvba te halen, volstaat zelfs een vast recht van € 50. Dit wordt in Vlaanderen sinds kort weer aanvaard. In Wallonië en Brussel was dat nooit een probleem.

107 views

Handelsbenaming: Mayfield Expertise


Vennootschap: E.P.E. & Partners bvba

BE 0879.152.669

Zaakvoerder: Tom Ceelen MRICS

Luikersteenweg 60
3500 HASSELT (hoofdzetel)
T 011 71 94 60

Koloniënstraat 11
1000 BRUSSEL
T 0800 23 022

Beroepsverenigingen:

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)


KAVEX (Kamer van Vastgoedexperten)