Het nieuwe huurdecreet vanaf 1/1/2019



Op welke huurcontracten is het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing?

Artikel 5, §1 Vlaams Woninghuurdecreet

De bepalingen van titel 2 van het Vlaams Woninghuurdecreet zijn van toepassing op alle huurcontracten voor een woning waar de huurder met toestemming van de verhuurder zijn hoofdverblijfplaats heeft. Deze bepalingen treden in werking op 1 januari 2019 en gelden voor alle huurovereenkomsten die vanaf die datum worden gesloten. Het Vlaams Woninghuurdecreet zal dus niet gelden voor alle eerder gesloten huurovereenkomsten, ook niet als ze pas op of na die datum in werking zijn getreden.

VOORBEELD Het Vlaams Woninghuurdecreet geldt niet bij een huurovereenkomst die op 20 december 2018 is ondertekend, maar pas op 1 januari 2019 in werking treedt.

a. De huurovereenkomst moet gaan over een woning waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft

Het verhuurde goed of een gedeelte ervan moet een woning zijn die dient als hoofdverblijfplaats van de huurder. Dat is zo als de huurder effectief en voornamelijk in de gehuurde woning woont. Het begrip “woning” kan slaan op een onroerend goed (of een deel ervan), maar ook op een (deel van een) roerend goed, zoals een woonboot of een caravan.

Of iemand de woning tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, is een feitelijke kwestie. De huurder moet dus niet permanent in de woning verblijven of op dat adres gedomicilieerd zijn. Omgekeerd maakt een domiciliëring het goed niet automatisch tot hoofdverblijfplaats van de huurder. Het is wel een belangrijk element om vast te stellen of een huurder het onroerend goed als hoofd­verblijfplaats heeft. Andere elementen zijn brieven, getuigenissen, facturen, enz.

b. De verhuurder moet instemmen met het gebruik van de woning als hoofd- verblijfplaats

Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing als de verhuurder ermee akkoord gaat dat de huurder het goed gebruikt als zijn hoofdverblijfplaats.

De toestemming kan uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn: • ofwel bepaalt de huurovereenkomst uitdrukkelijk dat het goed is bedoeld als hoofdverblijfplaats van de huurder: dan gaat het om een uitdrukkelijke toestemming; • ofwel is er een huurovereenkomst waarin niets wordt vermeld: dan moet de huurder bewijzen dat de verhuurder wist dat de huurder van plan was het goed te gebruiken als hoofdverblijfplaats en dat hij zich er niet tegen heeft verzet (stilzwijgende toestemming).

Eens de verhuurder zijn akkoord heeft gegeven, kan hij het niet meer intrekken.


Zijn de bepalingen van het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet verplicht?

Artikel 6 Vlaams Woninghuurdecreet

De bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet zijn in principe van dwingend recht en moeten dus verplicht worden gevolgd, tenzij uitdrukkelijk anders is vermeld. Dat betekent dat de huurovereenkomst niet van deze regels mag afwijken, zelfs niet als de verhuurder en huurder daarover akkoord gaan. Een dwingende regel is altijd van toepassing, zelfs als het contract een tegenovergestelde clausule bevat. In dat geval is die contractuele bepaling nietig. De rest van de huurovereenkomst blijft wel geldig.

De algemene bepalingen van het Burgerlijk Wetboek zijn normaal aanvullend, tenzij ze zelf bepalen dat ze dwingend zijn of als ze bedoeld zijn als verplichte bescherming voor één van beide partijen. Een aanvullende regel is een regel waarvan het contract wel mag afwijken. Zo’n regel geldt dus enkel voor zover het contract zelf geen andere bepalingen bevat.


Huurovereenkomst met een gehuwd paar of wettelijk samenwonenden in het nieuwe Vlaamse woninghuurdecreet

Artikel 51 Vlaams Woninghuurdecreet

Beide gehuwde of wettelijk samenwonende partners worden altijd samen beschouwd als huurder, ook als het contract maar door één van beiden is ondertekend of dateert van voor het huwelijk of de wettelijke samenwoning.

Als het huwelijk of de wettelijke samenwoning dateert van na de ondertekening van de huurovereenkomst, en de huurovereenkomst maar door één van beide partners was gesloten, moeten ze de verhuurder op de hoogte brengen van het huwelijk of de wettelijke samenwoning.

Beide huurders zijn tegenover de verhuurder “hoofdelijk en ondeelbaar gehouden voor de uitvoering van de verplichtingen van de huurovereenkomst”. Dat betekent dat elke partner individueel kan worden aangesproken voor het volledige bedrag van een bepaalde schuld. De partner die huurder wordt, is niet gebonden aan verplichtingen die al bestonden voor het huwelijk of de wettelijke samenwoning.

De rechten van de huurovereenkomst worden door beide partners samen uitgeoefend. Dat betekent bijvoorbeeld dat de verhuurder de opzegging aan beide partners moet richten en dat beide partners ook samen de opzegging moeten doen.

Wat als deze formaliteiten niet worden nageleefd? Als slechts een van beide partners een document naar de verhuurder verstuurt, en de andere partner daar niet mee akkoord gaat, kan die de nietigheid van dat document inroepen, op voorwaarde dat de verhuurder op de hoogte was van het huwelijk of de wettelijke samenwoning. Het document zal dan geen uitwerking krijgen.

De verhuurder die het document ontvangt, heeft die mogelijkheid niet.

Als de verhuurder een opzeggingsbrief naar slechts een van beide partners verstuurt, blijft die zonder gevolg. Iedere partner kan dan stellen dat een vordering van de verhuurder onontvankelijk is, als die tenminste op de hoogte was van het huwelijk of de wettelijke samenwoning.

Wat is een renovatiehuurovereenkomst? Volgens het nieuwe Vlaamse woninghuurdecreet?

Artikel 13 Vlaams Woninghuurdecreet

Een renovatiehuurovereenkomst is een schriftelijke huurovereenkomst waarbij de partijen overeenkomen dat de huurder werken zal uitvoeren die normaal ten laste van de verhuurder zijn. Dat kunnen werken zijn om de woning te verbeteren of te verfraaien, of werken die dienen om de woning te laten voldoen aan de elementaire vereisten rond veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit.

Werken voor veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit Als de werken bedoeld zijn om de woning te doen beantwoorden aan de elementaire kwaliteits­ normen, dan gelden de volgende vereisten: • De geplande werken moeten precies in de huurovereenkomst vermeld staan; • De start van de werken moet bepaald zijn binnen een redelijke termijn; • Er mogen geen huurgelden verschuldigd zijn tijdens de periode waarin de werken worden uitgevoerd. Die periode mag niet korter zijn dan de duur die redelijkerwijze noodzakelijk is om de werken uit te voeren.

Zolang het verhuurde goed gebreken vertoont die een veiligheids-­ of gezondheidsrisico inhouden, mag de huurder de woning niet bewonen. Het gaat om gebreken van categorie III in verband met vocht, stabiliteit en toegang, en om gebreken van categorie IV met uitzondering van gebreken in verband met de totale nettovloeroppervlakte van de woonlokalen.

Een woning die niet aan de minimale kwaliteits­normen voldoet omdat er bijvoorbeeld een ernstig gevaar voor co­-vergiftiging is, mag dus niet worden bewoond.

Een woning die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voldoet omdat de muren onvoldoende werden afgewerkt of omdat er enkel glas is, mag wel al worden bewoond tijdens de uitvoering van de werken. Die gebreken vormen immers geen direct gevaar voor de veiligheid of de gezondheid. Zodra de werken zijn afgerond, moet de huurder een conformiteitsattest aanvragen, dat bewijst dat de woning voortaan wel voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen.

Wat moet de verhuurder doen? De verhuurder moet een bepaalde periode, die meer dan negen jaar kan bedragen, een tegen­prestatie leveren, zoals: • de huurovereenkomst niet vervroegd opzeggen; • geen herziening van de huurprijs vragen; • de huurprijs verlagen of kwijtschelden.

De oplevering van de werken moet gebeuren op tegenspraak, namelijk in aanwezigheid van de huurder en de verhuurder of hun vertegenwoordigers

Hoe worden de gemeenschappelijke kosten en lasten verdeeld in het nieuwe woninghuurdecreett?

Bijlage 2 Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 bij het Vlaams Woninghuurdecreet



Kosten die niet in deze lijst staan, zijn volgens dezelfde algemene regel te betalen door de huurder of de verhuurder.

Wat kan de verhuurder doen als de huurder de huur of de huurlasten niet betaalt?

Artikel 1762bis Burgerlijk Wetboek en artikel 1244 Burgerlijk Wetboek

Het niet betalen van de huurprijs of de huurlasten geeft de verhuurder niet het recht om de huurder zelf uit de woning te zetten of om het contract stop te zetten.

Als de huurder de huur of huurlasten niet betaalt, stuurt de verhuurder best een aangetekende brief met de vraag om te betalen. Als de huurder niet reageert, kan de verhuurder naar de vrederechter gaan om de betaling te vorderen van de achterstallige huur of huurlasten. De verhuurder kan daarbij ook de ontbinding van de huurovereenkomst en de uitzetting van de huurder uit de woning vragen.

Hij kan ook altijd een schadevergoeding en interesten eisen.

De rechter zal beslissen, maar kan in bepaalde omstandigheden de huurder uitstel van betaling verlenen. Een zware sanctie als de ontbinding van de huur of de uitzetting van de huurder spreekt de rechter meestal pas uit na herhaalde of aanhoudende, ernstige tekortkomingen vanwege de huurder.

Artikel 2277 Burgerlijk Wetboek

Bij achterstallige betalingen door de huurder geldt een verjaringstermijn van vijf jaar. De verhuurder kan dus geen achterstallige huur of kosten meer opeisen vijf jaar na de datum waarop de huurder dat bedrag moest betalen. Er is een uitzondering voor kosten en lasten die op een langere termijn dan een jaar te betalen zijn. Dan geldt een verjaringstermijn van tien jaar.

Onderhoud en herstellingen, welke voor de huurder en welke voor de verhuurder ?

a. Algemeen

Artikel 25, 26 en 28 Vlaams Woninghuurdecreet

Normaal zijn alle herstellingen ten laste van de verhuurder, behalve:

• kleine herstellingen;

• herstellingen die nodig zijn door het verkeerd gebruik of slecht onderhoud door de huurder;

• herstellingen die nodig zijn omdat de huurder zijn meldingsplicht niet is nagekomen (tenzij die kan aantonen dat de verhuurder toch op de hoogte was van de nodige herstellingen).

Het onderhoud en reinigen van de woning is altijd ten laste van de huurder. Herstellingen van slijtage door ouderdom of schade door overmacht zijn altijd voor rekening van de verhuurder.

De partijen kunnen de herstellingsplicht van de huurder beperken of uitsluiten. Het omgekeerde (het uitbreiden van de herstellingsplicht van de huurder) is niet mogelijk.

b. Wat zijn kleine herstellingen?

Bijlage 1 Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 bij het Vlaams Woninghuurdecreet

De Vlaamse Regering heeft een lijst van kleine herstellingen en onderhoudswerken opgesteld. Die lijst is niet ­limitatief: ze geeft dus geen volledig overzicht van alle mogelijke gevallen.

De lijst bevat zaken als: • Het gras maaien; • Gebroken glas vervangen; • Verloren sleutels vervangen; • Kapotte stopcontacten en schakelaars herstellen of vervangen; • De verwarmingsketels, zonneboilers, ventilatie­ systemen of beveiligingssystemen periodiek laten nakijken.

Herstellingen die nodig zijn door ouderdom of overmacht, zijn altijd voor rekening van de verhuurder.

• Herstellingen die nodig zijn door foutief gebruik door de huurder, zijn altijd voor rekening van de huurder. • Onderhoud en reinigen is altijd voor rekening van de huurder.

• Technische installaties die een specifiek onder­houd vragen, zoals domotica, zonneboilers, warmtepompen, … moeten worden onderhouden volgens de instructies van de fabrikant, die aan de huurder ter beschikking worden gesteld door de verhuurder.

• De huurder is verplicht om de verhuurder op de hoogte te brengen van de herstellingen die nodig

zijn en door de verhuurder moeten worden uitgevoerd. Als de huurder deze meldingsplicht niet respecteert, is de schade die daaruit voortvloeit voor zijn rekening.

• Herstellingen door de huurder moeten altijd vakkundig worden uitgevoerd. Als de huurder onvakkundige herstellingen uitvoert, is de schade die daaruit voortvloeit voor zijn rekening.

• De herstellingsplicht voor de huurder is beperkt tot plaatsen die bereikbaar zijn (gebruik van een ladder van een redelijke afmeting, maar niet van een steiger).

• De lijst van herstellingen in het woninghuurdecreet is niet limitatief. Herstellingen die niet op de lijst staan, moeten toebedeeld worden aan de huurder of de verhuurder volgens het algemene verdelingsprincipe van artikel 26 van het Vlaams Woninghuurdecreet.

• Van de lijst kan altijd afgeweken worden in het voordeel van de huurder.

Handelsbenaming: Mayfield Expertise


Vennootschap: E.P.E. & Partners bvba

BE 0879.152.669

Zaakvoerder: Tom Ceelen MRICS

Luikersteenweg 60
3500 HASSELT (hoofdzetel)
T 011 71 94 60

Koloniënstraat 11
1000 BRUSSEL
T 0800 23 022

Beroepsverenigingen:

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)


KAVEX (Kamer van Vastgoedexperten)