Investeren in hotelkamers: fiscale buitenkans of net niet?

Regelmatig wordt er reclame gemaakt om te beleggen in hotelkamers of zgn. aparthotels. Hoe zit die belegging precies in elkaar of wat koopt u precies, en hoe zit het een en ander fiscaal in elkaar?



Beleggen in hotelkamers of aparthotels

Alternatieve investering. Het investeren in een hotelkamer of aparthotel is een alternatieve investering in die zin dat u in feite investeert in twee zaken: enerzijds investeert u in vastgoed (constructie en grondaandeel) en anderzijds ook in de uitbating. Bijna altijd verblijft u er nl. niet zelf én staat u zelf niet in voor de verhuring.

Goed om te weten. Het gaat eigenlijk om meer dan louter verhuur of terbeschikkingstelling. De uitbater (vaak een (inter)nationale) zal tal van diensten verstrekken aan wie er verblijft, m.a.w. een hotelservice aanbieden. U investeert dus niet alleen in vastgoed, maar ook in de uitbater…


Hoe zit dat fiscaal?

Hangt ervan af hoe u koopt. Niet elk vastgoedproject heeft nl. dezelfde juridische kenmerken. Bij sommige projecten koopt u zowel de constructie (de kamer/het appartement) als het grondaandeel in volle eigendom, maar bij de meeste projecten kunt u alleen de constructie in volle eigendom verwerven, terwijl er voor de grond met een opstal of erfpachtovereenkomst gewerkt wordt.


Tip. Kijk samen met een belastingadviseur of uw notaris voorafgaandelijk dus zeer goed na wat er in de overeenkomst en andere documenten staat!

Eigenaar van kamer, erfpacht op grond. Als koper in een nieuw project wordt u via een notariële akte eigenaar van de constructie, lees: de hotelkamer of het appartement. Tegelijk wordt voor het grondaandeel een erfpachtovereenkomst opgemaakt. Vervolgens sluit u een overeenkomst met de uitbater, een soort concessie, waardoor u periodieke inkomsten krijgt uit de uitbating, na afhouding van een forfait (bv. 10%) voor de exploitant.

Bij aankoop? U betaalt registratierechten (2%) op de waarde van het erfpachtrecht op de grond. Dat levert u een mooie belastingbesparing op, vermits u geen 10% of 12,5% moet betalen en u die 2% ook nog eens op een lager bedrag, de zgn. canon, betaalt en niet op de verkoopprijs van de volle eigendom van de grond. Op de constructie zelf betaalt u btw (21%).

Tip. De btw op de constructiewaarde kunt u soms terugkrijgen, afhankelijk van de structuur die de promotor voorziet.

Inkomsten? Voor de taxatie van de inkomsten kan er onmogelijk een algemeen antwoord gegeven worden. Naargelang het geval kunnen de inkomsten nl. belast worden als deels roerende, deels onroerende inkomsten (zoals bij verhuur van gemeubileerde kamers), ofwel als diverse inkomsten tegen 33% (inkomsten uit de concessie).

Let op! Bij aangifte van de onroerende inkomsten moet u de werkelijke huuropbrengsten aangeven, niet het kadastraal inkomen.

Tip. In een gemeente met een taks op de tweede verblijven is er rechtspraak dat u die taks niet moet betalen, omdat u er niet zelf kunt verblijven (Gent, 09.05.2006) .

Winst bij verkoop? In de reclame wordt vaak gesteld dat die meerwaarde belastingvrij is, maar dat klopt niet helemaal! Verkoopt u de constructie (dus de kamer zelf) binnen de vijf jaar na de aankoop, dan betaalt u 16,5% belastingen op de winst (+ gemeentebelasting) én bij de verkoop van het erfpachtrecht is de volledige ontvangen prijs belastbaar als onroerend inkomen, tegen de progressieve tarieven (tot 50%)!


Vaak koopt u de kamer in volle eigendom (21% btw) en heeft u enkel een erfpacht op de grond (2% registratierechten). De inkomsten uit de kamerverhuur zijn deels als roerende (30% op de nettohuur) en deels als onroerende inkomsten (progressief) belast. Het inkomen voor de uitbating wordt belast tegen 33%.

Handelsbenaming: Mayfield Expertise


Vennootschap: E.P.E. & Partners bvba

BE 0879.152.669

Zaakvoerder: Tom Ceelen MRICS

Luikersteenweg 60
3500 HASSELT (hoofdzetel)
T 011 71 94 60

Koloniënstraat 11
1000 BRUSSEL
T 0800 23 022

Beroepsverenigingen:

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)


KAVEX (Kamer van Vastgoedexperten)