Hoe werkt het met de verkoop van een verhuurd pand?

De huurder gaat akkoord om vroeger te vertrekken

U wilt een pand verkopen dat momenteel verhuurd wordt, maar de huurder gaat wel akkoord om vroeger te vertrekken. Wat is van belang als u zo’n akkoord sluit met de huurder en maakt het uit of het gaat om woninghuur of om handelshuur?



Een verhuurd pand te koop

De huurder er direct uitzetten? Dikwijls is dat niet zo eenvoudig. Na de verkoop loopt de huur immers in principe gewoon verder en moet de koper/nieuwe eigenaar het bestaand huurcontract naleven.

Tip. De verhuurder kan een gewoon negenjarig woninghuurcontract altijd opzeggen met een opzegtermijn van zes maanden om er zelf te gaan wonen. Wil hij opzeggen voor eigen gebruik voor een van zijn familieleden, dan kan dat wel pas na het eerste jaar.

Niet geregistreerd? Gaat het om een niet-geregistreerd woninghuurcontract, dan zijn er wel een aantal extra mogelijkheden voor de nieuwe eigenaar. Hij kan het dan opzeggen binnen de drie maanden (in het Brussels gewest: zes maanden) na het sluiten van de verkoopakte met een termijn van drie maanden (in het Brussels gewest: zes maanden). Dat kan wel enkel ingeval er een wettelijk voorziene reden is, o.a. omdat hij het pand zelf wil gebruiken en indien dit in het huurcontract voorzien werd.

Tip. Woont de huurder nog geen zes maanden in het pand, dan kunt u hem er in dat geval zelfs zonder opzeg onmiddellijk uitzetten. Hetzelfde geldt als het huurcontract dateert van vóór 28 februari 1991.

En bij handelshuur? Ook dan kan de nieuwe eigenaar een bestaande huurder er niet zomaar uitzetten. In principe moet hij het handelshuurcontract verder naleven. Wil de nieuwe eigenaar zelf een handelszaak beginnen in het pand, dan moet hij eventueel wachten tot de volgende huurhernieuwing en die dan weigeren omwille van eigen gebruik.

Tip. Bevat het handelshuurcontract een zgn. uitzettingsbeding (of een verwijzing naar artikel 12 van de Handelshuurwet), dan kan de nieuwe eigenaar wél opzeggen binnen de drie maanden na de verkoop om een aantal wettelijk voorziene redenen, o.a. voor eigen gebruik en dit met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar.

Een akkoord met de huurder?

Helpt dat u verder? In sommige gevallen kunt u een afspraak maken met de huidige huurder en is hij bereid om al vroeger uit het pand te gaan, dus ook als zijn contract nog niet afgelopen is en hij eigenlijk nog recht had om te blijven.

Daarover een gewoon contract sluiten? Gaat uw handelshuurder akkoord om er vroeger uit te gaan, dan is een ‘gewone’ overeenkomst niet voldoende. Een akkoord over de stopzetting van de handelshuur is immers enkel geldig als het ofwel per notariële akte vaststaat of na een beslissing door de vrederechter. Wilt u gerust zijn, dan moet u – tenminste in het Vlaams en Brussels gewest –met uw huurder bij de notaris afspreken en het akkoord daar laten vaststellen.

Tip. Enkel in Wallonië is sinds 7 april 2018 een gewoon contract hierover wél voldoende (decr. van 15.03.2018) . Dat moet wel geregistreerd worden.

Kan wél bij woninghuur. Als de huurder akkoord gaat, kunt u in dat geval wel een gewoon akkoord sluiten waarin staat dat hij bereid is om vroeger te vertrekken.

Let op! Zorg wel dat alle huurders en ook de eventuele echtgenoot of wettelijk samenwonende partner van uw huurder dit mee tekenen.

Gaat de huurder akkoord om de woninghuur vroeger stop te zetten, leg dit dan vast in een gewoon contract. Gaat het daarentegen om handelshuur, dan is in Vlaanderen of Brussel zo’n akkoord maar geldig als het bij notaris of vrederechter afgesproken is. Enkel in Wallonië hoeft dat sinds 7 april 2018 niet meer.

52 views

Handelsbenaming: Mayfield Expertise


Vennootschap: E.P.E. & Partners bvba

BE 0879.152.669

Zaakvoerder: Tom Ceelen MRICS

Luikersteenweg 60
3500 HASSELT (hoofdzetel)
T 011 71 94 60

Koloniënstraat 11
1000 BRUSSEL
T 0800 23 022

Beroepsverenigingen:

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)


KAVEX (Kamer van Vastgoedexperten)