Sinds 23 november 2022 is in het Vlaams gewest een asbestattest verplicht. Stel, u verkrijgt het attest niet tijdig. Kunt u als verkoper dan alvast een onderhandse verkoopovereenkomst sluiten en daarin voor het nog te verkrijgen attest een opschortende voorwaarde voorzien?
Opschortende voorwaarde voorzien?
Soms toegepast als bodemattest ontbreekt.
Even opfrissen... De integrale inhoud van het bodemattest moet opgenomen worden in de onderhandse verkoopovereenkomst. Indien dat niet gebeurde, kan de koper (en dus niet de verkoper) de nietigheid van de onderhandse verkoopovereenkomst inroepen (art. 116, §1 Bodemdecreet) .
Tip. De nietigheid kan ‘rechtgezet’ worden bij het sluiten van de akte. De koper kan immers dan aan die nietigheidsvordering verzaken indien hij op het moment dat de akte verleden wordt over het recentste bodemattest beschikt én de verzaking aan de nietigheid in de akte opgenomen wordt.
Stedenbouwkundige inlichtingen.
In een onderhandse verkoopovereenkomst moeten eveneens bepaalde stedenbouwkundige inlichtingen voorzien worden (art. 5.2.5 VCRO) . Zo niet, riskeren u als vastgoedmakelaar en de verkoper een geldboete. Bovendien kan een koper de nietigheid van de onderhandse verkoopovereenkomst inroepen en een schadevergoeding vragen, indien er nadien een ernstig probleem blijkt.
Op te lossen met opschortende voorwaarde?
Indien het bodemattest en/of de stedenbouwkundige inlichtingen/informatie nog niet afgeleverd werd door OVAM/de lokale dienst stedenbouw, kan gewerkt worden met nauwkeurige opschortende voorwaarde. Een vage opschortende voorwaarde (het verkrijgen van een bodemattest en/of stedenbouwkundig uittreksel) is onvoldoende. De voorwaarde moet voldoende specifiek zijn (bv. ‘ een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit geen problemen blijken, dan wel stedenbouwkundige informatie waaruit blijkt dat er een positief antwoord gegeven kan worden op de vereiste informatiepunten van artikel 5.2.5 VCRO ’).
Goed om te weten.
Als de koper zich op de nietigheid beroept, is er bovendien soms sprake van rechtsmisbruik (omdat de informatie voor hem niet nadelig is). De nietigheid wordt door de rechter zelden aanvaard.
Ook mogelijk voor asbestattest?
Asbestattest verplicht sinds 23 november 2022.
Bij het sluiten van een onderhandse akte van overdracht moet sinds 23 november 2022 in het Vlaams gewest de inhoud van het asbestattest meegedeeld worden aan de koper als de woning gebouwd is voor 2001. Verder moet opgenomen worden dat de inhoud van het geldige asbestattest voorafgaandelijk meegedeeld werd, en moet de datum, de samenvattende conclusie en de unieke code vermeld worden (art. 33/14, §2 Materialendecreet) .
Let op!
Als het attest ontbreekt, kan de koper (zoals bij het bodemattest) bij het sluiten van de akte afzien van de nietigheidssanctie als hij bij het ondertekenen van de akte wel een geldig attest kreeg en als de verzaking in de akte staat.
Opschortende voorwaarde mogelijk?
Anders dan bij het bodemattest of de stedenbouwkundige inlichtingen, kan een ontbrekend asbestattest niet opgevangen worden door een opschortende voorwaarde, niet in het compromis en niet in de wederzijdse verkoop-aankoopbelofte. OVAM heeft daarover uitdrukkelijk standpunt ingenomen en dus kan er niet (althans niet zonder risico) verkocht worden zonder dat dat asbestattest beschikbaar is. Of dat ook door de rechtspraak gevolgd zal worden, zal nog moeten blijken.
Bel het gratis nummer 0800/23022 voor een afspraak of meer informatie.