Stel, de bouwpromotor heeft nog niet alles afgewerkt, maar bepaalde mede-eigenaars wonen wel al in hun appartement. Wie moet dan de kosten betalen voor bv. de elektriciteit in de gemene delen? Is dat de bouwpromotor of de vereniging van mede-eigenaars (VME)? Onlangs sprak Cassatie zich daar over uit...
Vanaf wanneer betaalt VME?
Kosten tijdens de bouw.
Bij de oprichting van een appartementsgebouw moet de oprichter/bouwpromotor vaak reeds bepaalde kosten maken die betrekking hebben op de gemene delen zoals de elektriciteit in het gebouw.
Moet de VME die dan al betalen?
De VME ontstaat al bij de verkoop van het eerste appartement, zelfs wanneer die verkoop op plan gebeurd is én na de overschrijving van de statuten. Sommige promotoren proberen al voordat de bouw afgewerkt is bepaalde kosten aan te rekenen aan de VME.
Bouwkost of gemeenschappelijke kost?
Voor de kosten tijdens het bouwproces tot aan de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen, bv. de elektriciteit op de werf, is het evident dat die kost voor de promotor is. Die kosten staan in het lastenboek en komen erop neer dat het appartementsgebouw voltooid moet zijn en vatbaar voor bewoning of gebruik. De discussie ontstaat meestal wanneer de werken in hun eindfase zijn en de VME reeds actief geworden is in de aanloop naar de oplevering van de gemene delen van het gebouw.
Cassatie sprak zich onlangs uit
Werken bijna ten einde.
In het geschil dat aan het Hof voorgelegd werd, waren de verschillende privatieve kavels reeds opgeleverd, maar de gemeenschappelijke delen waren nog niet voorlopig opgeleverd. De bouwpromotor (die ook eerste syndicus was van het gebouw) wenste de kosten van de nutsvoorzieningen voor de gemene delen van het gebouw tijdens de oprichtingsfase door te rekenen aan de VME. Die verzette zich daartegen en vond dat dat geen gemeenschappelijke kosten waren, maar wel bouwkosten/aannemingskosten die de bouwpromotor zelf moest betalen.
Scharnierpunt = oplevering van gemene delen.
Het Hof heeft uiteindelijk daarover een zeer duidelijk standpunt ingenomen: alle kosten die betrekking hebben op de gemene delen blijven ten laste van de oprichter van het gebouw, en dat tot aan het moment van voorlopige oplevering van de gemene delen. Volgens het Hof van Cassatie (Cass., 02.09.2021) – het hoogste gerechtshof van het land – is de voorlopige oplevering van de gemene delen het moment waarop de gemene delen overeenkomstig hun bestemming gebruikt kunnen worden. Zodra de gemene delen voorlopig opgeleverd zijn, zal de VME die kosten moeten dragen.
Tenzij het duidelijk anders afgesproken is.
Het Hof laat ruimte om andersluidende overeenkomsten daarover te sluiten. Het is m.a.w. mogelijk dat de bouwpromotor in de aankoopakte het moment van overdracht van de kosten contractueel vroeger of later vastlegt dan het moment van voorlopige oplevering, maar alleszins zal dat moment niet vroeger kunnen zijn dan het moment waarop de gemene delen gebruikt kunnen worden.
Tip. Door deze uitspraak van Cassatie staat de VME dus heel sterk in deze discussie, tenzij dat duidelijk anders afgesproken was in de aankoopakte. De kosten kunnen dan dus enkel vanaf de voorlopige oplevering van de gemene delen aangerekend worden aan de VME.
Bel het gratis nummer 0800/23022 voor een afspraak of meer informatie.