De isolatie van uw buur overschrijdt de perceelgrens...

De woning van uw buur wordt gerenoveerd en hij zal daarbij ook de gevel isoleren. Door die extra isolatie en gevelbekleding overschrijdt hij echter de perceelgrens. Moet u dat als buur dan zomaar aanvaarden?



Door isolatie is de muur nu dikker


Een veelvoorkomend probleem... Een buurman A had een bouwvergunning bekomen voor het renoveren van zijn pand. Hij kreeg die vergunning onder de voorwaarde dat alle delen van de scheidingsmuur na de renovatie afgewerkt moesten worden met gevel- of dakbedekkingsmaterialen. Hij was dus eigenlijk verplicht om die extra isolatie en bedekking aan te brengen.


De isolatie komt over de perceelgrens... Allemaal goed en wel, vond buurman B, maar hij ondervond wel de hinder van die extra isolatie. Ook al is die isolatie dan wettelijk verplicht en is er een bouwvergunning voor, het kan toch niet zomaar dat zijn buurman daarvoor een stuk ‘inpalmt’ van zijn eigendom?


Is daar iets aan te doen?


Wat zegt de wet? Wanneer een buur een constructie aanbrengt over de perceelgrens, zonder dat hij hiervoor een erfdienstbaarheid afgesproken heeft, doet hij een zgn. uitbouw. De eigenaar van het overbouwde perceel kan dan volgens de federale wetgeving in principe de afbraak vragen, tenzij er sprake is van rechtsmisbruik (Cass., 10.09.1971) .


Let op! Reageert u als buurman 30 jaar niet tegen zo’n uitbouw, dan is er verjaring en kunt u in principe niet meer reageren.


Geldt dat in deze situatie ook? In dit geval was er immers een bouwvergunning afgeleverd die de voorwaarde oplegde. Het ging bovendien om een constructie die zweeft boven de grond en dus geen verbinding heeft met de grond.


Een schadevergoeding te betalen. Buurman B vraagt hier geen afbraak, maar wel een schadevergoeding. Hij vindt immers dat er sprake is van burenhinder. De hinder door de uitbouw overschrijdt volgens hem de normale lasten van het nabuurschap. Hij eist een fikse schadevergoeding. De rechter (vred. Leuven, 2de kanton, 17.01.2017) vindt ook dat er inderdaad in deze een schadevergoeding nodig is.


Hoeveel kunt u precies vragen? Dat moet natuurlijk in ieder geval precies bekeken worden. Hier ging het om een overschrijding van 38 cm over de volledige lengte en hoogte van de gevel (51,33 m2 ) en de muur (13,16 m2 ). In totaal dus een volume van 24,5 m3 . Blijkt dat de verkoopwaarde van bouwgrond (volgens de statistiek van de FOD Economie) in die regio € 268/m2 bedraagt. De buurman eist een vergoeding van drie keer het volume x de verkoopwaarde.


De helft is genoeg, vond de rechter. Omdat het uiteindelijk toch ging om een wettelijke verplichting en de inname in verhouding tot het totale perceel niet aanzienlijk is, vond de rechter dat bedrag veel te hoog. Bovendien was de isolatie volgens de regels van de kunst gebeurd en is er gekozen voor een heel duurzame oplossing. De rechter vond dat de helft van het bedrag van de venale waarde (dus € 268/m² x 24,5 / 2) voldoende was. De buurman moest een vergoeding betalen van € 3.283, afgerond op € 3.500.


Let op! Verder bepaalt het vonnis dat indien buurman B in de toekomst zijn woning wil aanpassen, buurman A de constructie moet afbreken als dit nodig is. Hetzelfde geldt als er werken gebeuren aan het afwateringssysteem van buurman B en deze gehinderd worden door de constructie van buurman A.

Ook al is het aanbrengen van extra isolatie en gevelbekleding wettelijk verplicht en heeft de buurman hiervoor een bouwvergunning bekomen, dit belet niet dat u als buur een schadevergoeding kunt bekomen indien die isolatie over uw perceelgrens komt, oordeelde de rechter onlangs.

Handelsbenaming: Mayfield Expertise


Vennootschap: E.P.E. & Partners bvba

BE 0879.152.669

Zaakvoerder: Tom Ceelen MRICS

Luikersteenweg 60
3500 HASSELT (hoofdzetel)
T 011 71 94 60

Koloniënstraat 11
1000 BRUSSEL
T 0800 23 022

Beroepsverenigingen:

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)


KAVEX (Kamer van Vastgoedexperten)