U stelt samen met uw huurder een expert aan om de plaatsbeschrijving aan het einde van de huur op te maken. Moeten u en de huurder daarbij aanwezig zijn? Kan de expert zich dan ook uitspreken over hoeveel huurschade er is?
Expert die huurschade vaststelt
Plaatsbeschrijving door expert.
Als verhuurder beschikt u het best over een ingaande en uitgaande plaatsbeschrijving. Heeft u die niet, dan riskeert u de huurschade niet te kunnen bewijzen. U kunt die plaatsbeschrijving samen met de huurder opmaken of u kunt daarvoor een beroep doen op een derde (een ‘deskundige’), die u al in het huurcontract kunt aanduiden.
Tip. Voorzie meteen in het huurcontract dat de kosten van deze deskundige door u en de huurder elk voor de helft gedragen worden. Voorzie ook een tweede naam, voor het geval dat de eerste deskundige niet meer actief zou zijn.
Moet u en/of huurder aanwezig zijn?
In principe wel!
Ook als er een expert aangesteld wordt, moeten de vaststellingen ‘tegensprekelijk’ zijn, wat betekent dat u en de huurder uitgenodigd worden en er in principe bij aanwezig zijn.
De rechtspraak is meestal wel soepel.
Meestal gaat de rechter ervan uit dat het volstaat dat de expert de partijen uitnodigt om bij de vaststellingen aanwezig te zijn en dat hij nadien de vaststellingen voorlegt of opstuurt en laat tekenen.
Tip. Volgens bepaalde rechtspraak is een handtekening niet vereist indien de expert de vaststellingen doorstuurt en de huurder er geen commentaar op geeft, wanneer dat zo in de huurovereenkomst bepaald werd (rb. West-Vlaanderen, Brugge, 17.10.2018) .
Geen mandaat of volmacht aan expert!
Onlangs zette een rechter (vred. Antwerpen, 01.10.2020) wel de puntjes op de i en stelde dat het niet mogelijk is dat de expert van de huurder en verhuurder het mandaat krijgt om hen te vertegenwoordigen en dus nadien het document niet meer hoeft te laten tekenen. De expert moet immers onpartijdig zijn en mag niet namens één of beide partijen optreden. Ook een volmacht van de verhuurder alleen is dus niet mogelijk, want zo kan de expert niet meer onpartijdig zijn.
Let op! Een mandaat of volmacht geven doet u dus beter niet. U loopt dan immers het risico dat de rechter – zoals in deze zaak – om die reden de plaatsbeschrijving niet aanvaardt.
Mag expert de huurschade becijferen?
Hangt af van de bevoegdheid die hij kreeg.
Het vaststellen van de huurschade is immers nog iets anders dan een beslissing nemen over hoeveel de huurder effectief moet betalen. De rechter stelde dat de expert dit enkel mag doen als hij uitdrukkelijk die bevoegdheid kreeg in de huurovereenkomst (vred. Antwerpen, 01.10.2020) .
Zorg ervoor dat dit uitdrukkelijk voorzien is.
Voorzie dat de expert de huurschade mag vaststellen én bindend een raming mag maken van de huurschade bij de plaatsbeschrijving bij uittrede. Dat is de zgn. bindende derdenbeslissing. U kunt dat al doen in de huurovereenkomst of u kunt ook in de loop van de huur of aan het einde daarvan afspraken op dat vlak maken.
Let op! Zorg ervoor dat de huurder en uzelf opmerkingen kunnen formuleren op de bevindingen van de expert (bv. binnen een termijn van 15 dagen), waarop de expert dan op gemotiveerde wijze zijn definitieve bindende standpunt meedeelt.
Tip. Problemen met huurders? Verwacht u veel huurschade bij einde huur? Raadpleeg één van de experten van MEXP (www.mexp.be)
Bel het gratis nummer 0800/23022 voor een afspraak of meer informatie.
Comments