Stel, uw klant erft een pand en schat de waarde op € 400.000 in de successieaangifte. Iets later verkoopt hij dat pand voor € 450.000. Moet hij die hogere verkoopprijs dan aangeven en daarop extra erfbelasting betalen? En riskeert hij dan ook een boete wegens ‘tekortschatting’? Hoe zit dat juist in de drie gewesten?
Waarde schatten in successieaangifte
Verkoopwaarde aangeven.
Erft u een onroerend goed, dan moet u de verkoopwaarde ervan aangeven in de successieaangifte. Op die verkoopwaarde zijn er in principe successierechten verschuldigd tegen een tarief van 3% tot 55% (Vlaanderen) en 3% tot 80% (Wallonië en Brussel), afhankelijk van de verwantschap met de erflater en de omvang van het erfdeel en/of de nalatenschap.
Hoe die verkoopwaarde bepalen in Vlaanderen?
Dat kan in Vlaanderen op drie manieren. U kunt die waarde: (1) zelf schatten, eventueel met hulp van een notaris of vastgoedmakelaar, (2) laten schatten door een schatter-expert erkend door de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) zoals bijvoorbeeld MEXP uit Hasselt (www.mexp.be) of (3) laten schatten door Vlabel.
En in Brussel en Wallonië?
Daar kunt u die waarde zelf schatten of in overleg met de fiscus de waarde van het pand laten bepalen door een schatter (zgn. voorafgaande schatting).
Wat bij verkoop tegen hogere prijs?
Zelf geschat en verkopen binnen de twee jaar.
Heeft u de aan te geven waarde zelf geschat (eventueel met behulp van uw notaris of vastgoedmakelaar) en verkoopt u het pand vervolgens binnen de twee jaar, dan moet u een bijkomende successieaangifte (zgn. bijvoeglijke aangifte) indienen. Op het verschil tussen de aangegeven waarde en de verkoopprijs zal u vervolgens extra successierechten moeten betalen.
Tip 1. Was de waarde in de successieaangifte gebaseerd op de schatting van Vlabel of een erkend schatter-expert (Vlaanderen) of een ‘voorafgaande schatting’ (Brussel en Wallonië), dan moet u niets doen. In dat geval is de Administratie immers gebonden door die schatting, ook als u het pand later verkoopt tegen een hogere waarde.
Tip 2. Die termijn van twee jaar wordt berekend van dag tot dag, van het indienen van de successieaangifte tot de ondertekening van de notariële verkoopakte.
Dan ook een boete betalen?
Enkel als u zo een bijkomende successieaangifte moet doen en het verschil groter is dan 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië en Brussel). Geeft u bv. een pand aan voor € 400.000 in een Waalse successieaangifte, dan riskeert u enkel een boete als u dat pand binnen de twee jaar voor meer dan € 450.000 verkoopt.
Hoeveel bedraagt die boete?
Zolang het verschil niet hoger is dan 25% van de aangegeven waarde, bedraagt de boete in de drie gewesten 5% van de aanvullende successierechten. Is het tekort groter dan 25%, dan kan de boete oplopen tot 20% (Vlaanderen) of 25% (Brussel en Wallonië) (art. 3.18.0.0.8 VCF; KB 31.03.1936) .
Tip 1. In Vlaanderen wordt die boete verminderd tot de helft als u daarvoor spontaan een bijvoeglijke aangifte indient binnen de tien maanden na de successieaangifte.
Tip 2. In Brussel en Wallonië kan die boete kwijtgescholden worden als u dat spontaan meldt en bewijst dat u de waarde in de successieaangifte te goeder trouw geschat heeft. M.a.w. het was geenszins uw bedoeling om een te lage waarde op te geven en dus zo successierechten te vermijden (art. 131 W.Succ.) .
Mexp vastgoedexpertises, erkend door Vlabel, kan u helpen bij het maken van een “bindende schatting” in Vlaanderen.
Bel het gratis nummer 0800/23022 voor een afspraak of meer informatie.