Stel, u verhuurt een handelspand en spreekt met uw huurder af dat hij het voor een bepaalde activiteit, bv. voor de verkoop van een bepaald product, zal gebruiken. Na verloop van tijd stelt de huurder dat hij zijn licentie verliest en zijn activiteit niet kan voortzetten. Hoe gaat u daar als verhuurder dan mee om?
Principe = enkel na drie jaar
Opzeg is elke drie jaar mogelijk. De wetgever heeft met die situatie eigenlijk al goed rekening gehouden. Hoewel de wettelijke minimumduur van een handelshuurovereenkomst negen jaar is, kan de huurder toch elke drie jaar opzeggen met een opzegtermijn van zes maanden. Zes maanden vóór het verstrijken van de lopende driejarige termijn moet de opzeg van de huurder u als verhuurder bereikt hebben.
Maar de rechter is soms soepeler
De rechtspraak is verdeeld. Nog al eens zet een huurder u als verhuurder voor een ‘voldongen feit’. Hij laat u simpelweg weten dat hij direct het contract wil beëindigen. Rechters zullen zich daar dan over moeten buigen en nagaan om welke reden dat gebeurt en spreken zich dan nogal eens verschillend uit. We illustreren dat aan de hand van twee verschillende uitspraken van rechtbanken.
Beëindigen kan enkel na drie jaar. Een rechter oordeelde dat de huurder moest wachten tot de drie jaar om waren. In dat geval had de huurder opgezegd, omdat hij een bank- en verzekeringskantoor uitbaatte, en hij de bankactiviteit door omstandigheden niet langer kon voortzetten. De rechter heeft de huurder teruggefloten. De rechter oordeelde dat hij nog in staat was om een verzekeringskantoor uit te baten, ondanks de beëindiging van de samenwerking van de bankinstelling waarmee de huurder samenwerkte. De huurder moest de huurgelden verder betalen tot het verstrijken van de driejarige periode (rb. Antwerpen, 17.05.2021) .
Of direct beëindigd. In een andere rechtszaak ging het om een Veritas-winkel. In het huurcontract was uitdrukkelijk voorzien dat de huurder het pand enkel mocht gebruiken voor verkoop van artikelen ‘volgens de Veritas-formule’. Doordat Veritas de samenwerking stopzette, kon de huurder niet langer een Veritas-winkel in het pand uitbaten. Om die reden oordeelde de rechtbank dat de overeenkomst was komen te ‘vervallen’. De huurder was onmiddellijk van zijn verplichtingen bevrijd (rb. Antwerpen, 27.04.2021) .
Hoe gaat u daar dan het best mee om?
Verkeerde opzeg? Doet de huurder zijn opzeg op een verkeerd moment, dan kunt u hem er – alvast in eerste instantie – op wijzen dat het contract pas een einde neemt op het einde van de lopende driejarige periode. U kunt in principe verwijzen naar de Handelshuurwet om de voortzetting van het contract te eisen tot de drie jaar om zijn.
Tip. Indien de huurder zijn zaak (al dan niet gedeeltelijk) kan voortzetten, moet u in principe niet zomaar de directe beëindiging van het contract aanvaarden.
Probeer toch het best om tot een akkoord te komen. Het is in uw voordeel om het spel niet te hard te spelen. Kan de huurder zijn activiteit niet voortzetten, dan probeert u het best om met hem tot een akkoord te komen over een redelijke opzeg. Zo niet riskeert u immers dat de rechtbank zou oordelen dat u ‘misbruik’ maakt van uw recht om de voortzetting van het contract te vragen en dat hij het contract direct beëindigt.
Klik hier en contacteer ons vrijblijvend voor meer informatie Bel het gratis nummer 0800/23022 voor een afspraak of meer informatie.