top of page
Search
  • MEXP

Moet koper van appartement ‘historische’ schuld betalen?

Een kavel in een appartementsgebouw wordt verkocht. Achteraf blijkt echter dat de verkoper nog een ‘historische’ schuld had openstaan bij de vereniging van mede-eigenaars (VME). De VME kan die niet innen bij de oorspronkelijke eigenaar en eist ze dan van de nieuwe eigenaar. Kan dat? Wat vond de rechter?



Wie betaalt wat?


Algemene regel: verkoper betaalt achterstal.


De verkopende eigenaar moet in principe opdraaien voor alle kosten die betaalbaar zijn aan de VME voordat hij verkoopt. In principe staat hij dus zelf in voor alle achterstallen die er zijn op het moment van de verkoop.


Wat moet de koper betalen?


De wet voorziet dat de koper de ‘gewone’ kosten, bv. verwarming, betaalt vanaf wanneer hij het appartement in gebruik neemt, dus vanaf het moment dat hij de sleutels kreeg. De wet voorziet bovendien ook dat de koper betaalt voor uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing beslist door de algemene vergadering vóór de verkoop, maar die pas nadien opgevraagd worden door de syndicus. Het kan ook gaan om dringende werkzaamheden of oproepen voor inbreng waarvoor de bijdragen na de verkoop opgevraagd worden.


Let op 1! Er kan daar wel van afgeweken worden, bv. in het compromis. Let er dus voor op dat u zich daar niet verbindt om alle achterstallen te betalen.


Let op 2! Soms is er ook discussie over de bijdrage die de koper moet leveren op basis van een solidariteitsbeding. Dat is een statutair beding volgens welke de koper ook alle achterstallen van de verkoper moet dragen. Volgens een vaste rechtspraak is dat beding echter ongeldig.


Beslist tussen compromis en akte.


De koper moet ook betalen voor de kosten waarover de algemene vergadering beslist heeft in de periode tussen het compromis en de notariële akte, maar enkel indien hij een volmacht had om deel te nemen aan de algemene vergadering waarop over die kosten beslist werd.


Wat met historische achterstallen?


Daarover was er onlangs een discussie.


Een echtpaar koopt op 10 juli 2014 een kavel in een appartementsgebouw. Pas vijf jaar later vernemen ze dat er een historische schuld van € 6.854 van hun kavel zou openstaan tegenover de VME. ‘Historische’ schulden zijn achterstallen waarvan de afrekening nog niet goedgekeurd werd. Er werd in eerste instantie geprobeerd om die in te vorderen bij de vorige eigenaars. Toen dat niet lukte, kreeg de nieuwe eigenaar dat op zijn bord.


VME kan niet aantonen dat koper moet betalen.


De rechter oordeelde dat de VME niet kon aantonen dat de koper dat zou moeten betalen, aangezien het een achterstal was die al vóór het sluiten van het compromis openstond.


Tip. Eventuele historische achterstallen zijn dus zoals gewone achterstallen in principe niet voor rekening van de nieuwe mede-eigenaar. De syndicus zal daarvoor moeten aankloppen bij de verkoper.


Dus van belang om ze te innen bij de verkoop.


Uit deze zaak bleek nog eens dat het van belang is om als VME/syndicus ervoor te zorgen dat alle achterstallen van de verkoper vereffend worden bij de verkoop. De wet voorziet immers een procedure, waardoor de VME bij de verkoop van een kavel beslag kan leggen op de verkoopprijs en een voorrecht heeft.

98 views
bottom of page