Meestal raadt men de koper aan om vlak vóór het verlijden van de akte nog een laatste inspectie te doen van het pand. Wat als dan blijkt dat er nog ‘nieuwe schade’ is? Wie moet daarvoor instaan en hoe wordt dat dan het best geregeld?
Wie staat in voor die schade?
Ontstaan tussen compromis en akte.
Omdat er erg vaak een aantal maanden liggen tussen het ondertekenen van het compromis en de notariële akte, kan de staat van de woning grondig wijzigen. Als koper heeft u een bepaalde prijs geboden voor een pand dat zich in een gewenste staat bevond op het moment van het compromis.
Verkoper staat meestal in voor deze schade.
In het compromis staat immers bijna altijd een zogenaamde clausule van voorbehoud van eigendom. Hierdoor gaat het eigendomsrecht (en daarbij ook het risico, bijvoorbeeld bij een brand) van het pand pas over op de koper op het moment van de notariële akte. De verkoper moet zodoende de woning leveren in overeenstemming met het compromis en de staat van de woning op het moment van ondertekening van het compromis.
Let op! Dit wil zeggen dat de verkoper zelf instaat voor de schade die ontstaat tussen het compromis en de akte. Hij moet bv. de woning gedurende deze ganse periode beschermen tegen vocht en koude en hij moet ervoor zorgen dat er niet ingebroken wordt.
Koper moet dat wel kunnen bewijzen.
Het is dan zaak voor de koper om te kunnen bewijzen hoe de toestand van het pand was op het moment dat hij het compromis tekende. Om dit bewijs te kunnen leveren en latere discussies hierover te voorkomen, is het aangewezen om op het moment van de ondertekening van het compromis een ingaande plaatsbeschrijving van het pand op te maken, om de toestand van het goed op dat moment zo goed mogelijk in kaart te brengen.
Tip. Dit kan door een beschrijving van (de gebreken van) het goed, maar ook door foto’s vanuit verschillende invalshoeken, een beschrijving van de eventuele mee verkochte roerende goederen en een beschrijving van de staat van de goederen (in slechte, middelmatige, goede of prima staat). Dit document wordt gedateerd en door beide partijen ondertekend. Daags vóór de akte kan dan bekeken worden of de staat nog identiek is.
Wat als er schade is?
Prijsvermindering afspreken?
Indien vastgesteld wordt dat er bepaalde goederen verdwenen zijn of dat de verkoper door bijvoorbeeld zijn verhuizing bepaalde beschadigingen aangebracht heeft, kan hierover inderdaad een prijsvermindering afgesproken worden.
Let op! Dat is in de praktijk wel niet altijd evident. Indien de koper een krediet gesloten heeft en de hogere prijs een voorwaarde was om het krediet toe te kennen, zal er een nieuwe kredietaanvraag ingediend moeten worden. Indien er een voorkooprecht van toepassing is, zal dit bovendien opnieuw aangeboden moeten worden.
Bedrag in consignatie.
Een alternatieve oplossing is dat er daarvoor een bepaald bedrag ‘geconsigneerd’ wordt bij de notaris. Dat bedrag blijft dan bij de notaris tot de schade hersteld is of tot de goederen die verdwenen waren, teruggebracht zijn. In dat geval moet de notaris dit bedrag dus pas toekennen als beide partijen akkoord gaan, zo niet riskeert hij zelf aansprakelijk te zijn (Gent, eerste kamer, 12.12.2019) .
Bel het gratis nummer 0800/23022 voor een afspraak of meer informatie.