Stel, u heeft een bouwgrond en wordt gecontacteerd door een projectontwikkelaar/aannemer die daarop een aantal appartementen wenst te bouwen. In ruil voor uw grond biedt hij u mogelijk een van de nieuwe appartementen aan. Hoe pakt u dat fiscaal gezien het best aan?
Eenvoudige koop en verkoop is duur
De bouwgrond verkopen? Een eerste mogelijkheid is uw bouwgrond verkopen aan de projectontwikkelaar en daarbij afspreken dat u vervolgens tegen een vooraf afgesproken prijs een van de appartementen koopt.
Fiscaal gezien niet echt optimaal. Er zijn dan immers twee keer registratierechten verschuldigd op de grond. Een eerste keer bij de verkoop van uw grond aan de projectontwikkelaar en een tweede keer bij de verkoop van de appartementen aan de uiteindelijke kopers en dus ook aan u.
Beter werken met een recht van opstal
Zo kunt u dubbele registratierechten vermijden. In plaats van uw grond meteen te verkopen aan de projectontwikkelaar kunt u ook werken met een recht van opstal. Dat is iets wat de projectontwikkelaar wellicht zal voorstellen om die dubbele registratierechten te vermijden.
U blijft eigenaar van de grond. Via een recht van opstal blijft u voorlopig eigenaar van uw bouwgrond, maar mag de projectontwikkelaar op die grond appartementen bouwen.
Hoe zit het dan met het ‘recht op natrekking’? Bouwt iemand anders op uw grond, dan wordt u als grondeigenaar in principe automatisch ook de eigenaar van de constructies (via het zgn. recht op natrekking). Om dat te vermijden, zal de projectontwikkelaar wellicht willen dat u (voor een deel) afziet via een zgn. verzaking van dat recht op natrekking.
Verkoop appartementen door ontwikkelaar... De projectontwikkelaar bouwt vervolgens de appartementen en verkoopt die aan geïnteresseerde kopers met toepassing van de btw.
... en verkoop van de grond door uzelf. Telkens als de projectontwikkelaar een koper gevonden heeft, verkoopt u het desbetreffende grondaandeel dat daarmee overeenstemt met toepassing van de registratierechten. Daarmee komt er automatisch een einde aan uw recht van opstal.
Wat met het appartement dat voor u is? Voor dat appartement is het natuurlijk wél de bedoeling dat u eigenaar wordt. Voor de grondaandelen (uitgedrukt in x duizendsten) die betrekking hebben op dat appartement moet u daarom voorzien in een uitzondering op de verzaking aan het recht op natrekking.
Enkel btw op uw appartement? Inderdaad. De grondaandelen van dat appartement zijn steeds uw eigendom gebleven, er zijn daarover dan ook geen registratierechten verschuldigd. Op de waarde van het appartement, waarvan u eigenaar wordt via het recht op natrekking, is de btw van toepassing.
Bouw de nodige garanties in! Aangezien u voor enige tijd gebonden bent aan de projectontwikkelaar, is het uiteraard van belang dat u duidelijke afspraken maakt in het contract. Spreek een duidelijke timing af voor het aanvragen en verkrijgen van de nodige vergunningen en het uitvoeren van de werken. Leg de projectontwikkelaar ook de verplichting op om appartementen die niet binnen een bepaalde termijn verkocht geraken, zelf te kopen. Van belang is ook dat de projectontwikkelaar een borgstelling voorziet waarmee u zeker bent dat de werken voltooid kunnen worden als hij failliet zou gaan tijdens het project.
Bel het gratis nummer 0800/23022 voor een afspraak of meer informatie.