Krijgt een ingesloten perceel automatisch een uitweg?

Uw buurman heeft een perceel dat ingesloten is en gebruikt reeds sinds jaar en dag een weg over uw perceel als doorgang. Heeft hij daar dan automatisch recht op? Kunt u daar na zoveel jaren ook nog een vergoeding voor vragen?


Het recht van uitweg

Het perceel van uw buur ligt ingesloten? In dat geval bepaalt de wet (art. 682 BW) inderdaad dat hij dan mogelijk een uitweg kan vorderen over uw perceel. De buur kan dat vragen als hij geen of onvoldoende toegang heeft tot de openbare weg. Het kan ook zijn dat de toegang niet ingericht kan worden zonder overdreven kosten of ongemakken.

Gaat niet automatisch! De buur heeft hier nooit zomaar ‘automatisch’ recht op. Daarover zijn er soms misverstanden. Een dergelijke erfdienstbaarheid van ‘recht van uitweg’ kan er enkel komen als hij dit vordert voor de rechtbank. Hij moet dus een vonnis kunnen voorleggen dat bepaalt dat hij via uw perceel mag gaan.

Kan ook niet door 30-jarige verjaring. De buur kan ook geen recht op uitweg krijgen omdat hij de uitweg al meer dan 30 jaar gebruikt.


Tip. De buurman kan zijn recht van uitweg wél verliezen als hij er al 30 jaar of langer geen gebruik van maakt.


Procedure. Degene die een recht van uitweg wil, moet hiervoor eerst zijn buur oproepen in verzoening voor de vrederechter. Komt er geen verzoening, dan moet hij een verzoekschrift neerleggen bij de vrederechter om een gewone procedure op te starten.

Goed om te weten. In principe is de eigenaar die de uitweg wil, degene die deze procedure opstart. Ook de gebruiker kan een zaak opstarten, maar dan moet hij de eigenaar er wel bij betrekken.

Toch ook op basis van een overeenkomst? Ja, dat klopt, maar dan gaat het in feite om een zgn. recht van doorgang, waarvoor andere spelregels gelden. Heeft u zelf zo geen overeenkomst gesloten, dan moet u die maar toepassen als ze beschreven is in een geregistreerde notariële akte.


Let op! De spelregels zijn hiervoor anders dan voor een recht van uitweg. Zo zal het recht van uitweg dat de vrederechter toekent, vervallen als het perceel niet meer ingesloten is of indien er een uitweg op een minder schadelijke plaats mogelijk is. Een recht van doorgang blijft ook dan echter in principe verder lopen, tenzij dat in de overeenkomst anders voorzien is.

Kunt u dan een vergoeding vragen?

Hoeveel kunt u vragen? U kunt als eigenaar van het perceel dat de uitweg verschaft, een schadevergoeding vragen. Hoeveel dat precies is, moet geval per geval bekeken worden. Komt er een wijziging, bv. een bredere uitweg, dan moet er in principe ook een hogere vergoeding betaald worden.

Goed om te weten. Bij het bepalen van het bedrag moet er geen rekening gehouden worden met de meerwaarde die het ingesloten perceel krijgt, maar eventueel wel met de minderwaarde van het perceel waarop de uitweg gevestigd wordt.

Jaarlijks te betalen? Meestal zal er inderdaad een jaarlijkse vergoeding betaald moeten worden, hoewel soms ook een eenmalige vergoeding toegekend wordt, bv. om de weg aan te leggen.

Kunt u die ook nadien nog vragen?

Dat kan, maar in dat geval geldt wel de verjaringstermijn van 30 jaar. Die begint te lopen op het moment van het vonnis van de vrederechter (Cass., 15.06.2018) . Zolang er geen vonnis is, is er immers ook nog geen echt recht van uitweg.

Uw buurman heeft voor een ingesloten perceel inderdaad in principe recht op een uitweg, maar dan moet er daarover wel een vonnis bestaan: hij heeft daar nooit automatisch recht op, ook niet na 30 jaar. U kunt er dan als eigenaar tot 30 jaar na het vonnis nog een vergoeding voor vragen, stelde Cassatie onlangs.

Handelsbenaming: Mayfield Expertise


Vennootschap: E.P.E. & Partners bvba

BE 0879.152.669

Zaakvoerder: Tom Ceelen MRICS

Luikersteenweg 60
3500 HASSELT (hoofdzetel)
T 011 71 94 60

Koloniënstraat 11
1000 BRUSSEL
T 0800 23 022

Beroepsverenigingen:

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)


KAVEX (Kamer van Vastgoedexperten)